每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

“盈利是中报现场整个行业的共性问题，也是中报现场创业过程中需要解决的问题。上半年因为售价压力导致毛利率下降，中报现场公司地产开发板块依然盈利承压，中报现场但运营和服务两个板块则起到了补充和稳压的中报现场作用。”

8月23日，中报现场腾讯视频在龙湖集团（HK00960，中报现场股价8.49港元，中报现场市值584.32亿港元）举行的中报现场2024年中期线上业绩会上，龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，中报现场接下来，中报现场公司在开发业务上将注重签约质量，中报现场新项目实现15%~20%的中报现场毛利率；老项目则实行清单式管理，兼顾回款和利润，中报现场从而逐步修复开发板块结算毛利率，中报现场同时保持运营及服务收入的稳定增长，通过不断调结构未来重回增长曲线。

中报显示，上半年龙湖集团实现营业收入为468.6亿元，股东应占溢利为58.7亿元；毛利96.4亿元，毛利率为20.6%；核心税后利润率为11.7%，夸克核心权益后利润率为10.1%。值得注意的是，上半年龙湖集团运营及服务业务收入为131.0亿元，同比增长7.6%，在核心权益净利中的贡献占比超过80%。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，在任何一个成熟市场中，“高周转-高杠杆”的发展模式都是不可持续的。同时，单一依赖地产开发的汽车之家业务模式也很难持续，因为地产开发具有周期性，当城市化进入稳定期，新房市场的规模将有所下降。

“过往房地产业高歌猛进的时候，龙湖一直比较审慎，并一度放弃规模，来发展物业、商业、长租公寓等经营性业务，这种布局目的就是推进新旧发展动能的转换。”陈序平指出，践行新旧发展模式转换，最关键的是处理好债务问题。

截至2024年6月30日，龙湖的综合借贷总额为1874.2亿元，较年初下降52亿元；在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债倍数为1.7倍，剔除预收款的资产负债率为58.6%。

“集团会稳步铺排债务归还，截至目前，2025年到期的境内债券剩余10亿元，钱已经准备好；2027年前没有到期的境外债券。下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。”赵轶表示。

“龙湖正在用所有业务全航道的正向经营性现金流去压降负债总额，即用正现金流去降负债总额。同时，用长周期的经营性物业贷款，替换3~5年期的信用债融资。在完成债务结构优化后，才有可能实现业务发展模式，以及收入及利润的转换。随着经营性业务的盘活和提升，当这部分收入占比过半时，公司就完成了向新模式的转换。”陈序平透露，公司内部曾做过测算，到2028年底，公司的经营性业务收入占比可以过半，到那时，龙湖才可以说切换到了新的发展模式。

陈序平补充道，通过对美国、日本和中国香港等成熟市场的研究发现，要成为一个穿越周期的百年房企，必须具备两大条件：较低的负债水平和高经营性收入，龙湖也会为这个目标去努力转型。

此外，据中指研究院数据，今年上半年龙湖龙智造签约代建面积已达到了432万平方米，位居行业第四。在回答《每日经济新闻》记者提问时，陈序平表示，上半年公司实现代建代销项目销售额近60亿元，而这些销售并未含在每月对外披露的合同销售里。随着这部分项目陆续开发销售，也将为整个智造航道收入利润打下比较坚实基础。“未来龙湖龙智造仍将聚焦‘5大飞轮’，充分发挥全业态的协同能力，为B端客户提供一站式的智慧化服务。”

封面图片来源：每经制图